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经济参考报|经参调查|部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

『北京联盟摘要_经济参考报|经参调查|部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”』债务规模双位数增长 负债率却保持稳定《经济参考报》记者发现,部分上市房企债务存在“隐秘的角落”,这些企业通过增加权益等财务手法,使负债率呈现下降的“假象”。记者查阅正荣地产2019年财报发现,截至2019年末,正荣地产负债总额为1381.59亿元,较2018年...


身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中 , 披露了公司最新债务情况:截至7月7日 , 泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元 , 占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时 , 2020年年内到期债务为555.11亿元 。 《经济参考报》采访人员查阅泰禾集团最近两年年报数据 , 该公司2018年、2019年资产负债率连续下调 。
采访人员调研发现 , 部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企 , 其权益大幅增加 , 导致净负债率降低 。 这些看似“权益”的背后 , 疑似存在“明股实债”等财务技法 。 今年以来 , 在坚守“房住不炒”底线的背景下 , 叠加行业下行、疫情影响等多重因素 , 部分房企的偿债能力和现金流持续承压 。
债务规模双位数增长 负债率却保持稳定
《经济参考报》采访人员发现 , 部分上市房企债务存在“隐秘的角落” , 这些企业通过增加权益等财务手法 , 使负债率呈现下降的“假象” 。
采访人员查阅正荣地产2019年财报发现 , 截至2019年末 , 正荣地产负债总额为1381.59亿元 , 较2018年末1169.2亿元增加18.17% 。 但该公司2019年净负债率为75.2% , 相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点 。 在负债总额和借贷规模不断增加的同时 , 该公司的净负债率依然保持平稳 。
负责正荣财务的人士介绍说 , 这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分 。 该公司2019年财报显示 , 正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业 。 正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35% , 仅有三个项目的权益占比接近50% 。
业内人士认为 , “谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益 , 实则隐藏了负债 。 根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益 , 一些房地产企业通过增大分母 , 降低了净负债率 。
克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示 , 截至2019年底 , 50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元 , 同比增长16.4% , 86%的典型上市房企总有息负债增加 。
值得关注的是 , 虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长 , 但总体负债率却表现稳定 。 据中国指数研究院统计 , 2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8% , 内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5% 。
另据克而瑞研究中心统计 , 2019年上市房企总权益增长21.67% , 高于有息债的增幅 。 业内人士指出 , 部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著 , 高于有息负债的增幅 , 这一现象值得监管部门警惕 。
“房企权益上涨 , 一方面 , 来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面 , 随着房企间合作或收并购行为不断增多 , 少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报 , 由此导致其权益虚增、净负债率下降 。 ”一位房企高管表示 。
【经济参考报|经参调查|部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”】永续债成避债洼地 “隐性杠杆”推高风险
今年以来 , “房住不炒”依然是楼市调控的主基调 , 房地产融资环境并未放松 。 采访人员发现 , 在期待融资放松无望的背景下 , 部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平 , 进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道 。
《经济参考报》采访人员注意到 , 不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行 。 数据显示 , 2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元 , 同比增长近三成 。 其中 , 在前15强的房企中 , 招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长 , 分别达190亿元、156.8亿元和100亿元 , 同比增长171.43%、141.23%和100% , 三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55% 。

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